龙湖物业补“短板”：才吞亿达，又买楷林

乐居财经 徐酒眠 发自重庆

坐阵龙湖物业董事长之位，曾益明变得更加忙碌。

上任第十天，他就促成第一笔并购，龙湖嘉悦物业服务有限公司（简称“龙湖嘉悦服务”）收购了美好幸福物业60%股权；随后又主持了一笔近13亿的大型收购。在这之后，龙湖物业各种新增对外投资也没有停下。

8月6日，楷林商务服务集团有限公司（简称“楷林商服”）发生工商变更，原股东月通盛悦（海南）投资合伙企业（有限合伙）等5家投资合伙企业退出，龙湖嘉悦服务接盘。

物业股持续扩列，郁亮和吴亚军还在选择“隔岸观火”。不过，虽然还没有参与资本和财富的盛宴，但物业江湖从来不缺少万物云与龙湖物业的身影。

8月5日晚，万物云以换股的方式将阳光智博纳入麾下，朝着物业届的“贝壳系”再迈出一步。第二天，龙湖物业收购了楷林商服100%股权。

收购楷林商服，龙湖方面并没有对交易额进行公告。不过，根据企查查显示，楷林商服注册资本5000万元、实缴资本500万元来看，以此来看，完成这笔收购应该不会是一个小数额。

行业规模战加剧，头部物企发起大型并购已经不是新鲜事。时间退回到五个月前，龙湖嘉悦服务曾以12.73亿元的代价收购了亿达中国旗下物业板块亿达服务100%股权。

“亿达服务多年来在产业园区、共建领域的探索，可以与龙湖在服务产品上实现互补。”龙湖物业如是表示。

为谋亿达服务在产业园区、共建领域的业务规模，交易之前，龙湖物业与亿达中国达成协议，对亿达服务进行了部分业务剥离，最终保留了其住宅、商用及产业园区三大主营业务。

此次收购楷林商服，从标的公司的名字判断，龙湖物业还是在非住宅物业领域持续加码。

郑新桥“卖子”求生

楷林商服专注商办物业领域，管理服务对象包括高端写字楼项目、城市化运营项目，及产业园运营项目。

公开资料显示，楷林商务组建于2006年4月，前身是河南楷林物业管理有限公司（简称“楷林物业”），是河南本土的一家专注写字楼的房地产开发商——楷林置业投资控股的子公司，创始人郑新桥。

今年3月26日，楷林商服先是将注册资本从“2010万元”增加到“5000万元”；接着4月9日，企业名就从“楷林物业”更名为了“楷林商服”。

完成增资与更名半个月后，4月26日，楷林商服举行了成立15周年庆。

“我们正处在行业快速发展的黄金时期。”周年庆上，集团董事兼总裁李亚丽发表讲话表示，抓住窗口期，更名及升级楷林服务产品体系，除了高端商办物业、资产管理、企业增值服务外，未来将在智慧转型和城市服务上全面发力，为客户创造更多价值，赋能城市发展。

彼时，楷林商服上下一派欲乘势而上的繁荣景象。不过前后不到4个月，楷林商服就易主龙湖物业了。

与亿达中国“卖子”偿债一样，卖掉楷楷林商服标的，应该也是因为楷林对资金的需求有关。

去年12月底，郑新桥将河南楷林置业有限公司（简称“楷林置业”）质押给了郑州银行有限公司金水支行，出质股权数额1.001亿元，占其所持股份100%。

而在之前，今年1月初，楷林置业才刚向中原航空融资租赁股份有限公司解押了郑州楷正置业有限公司900万元的质押股权。

五月初，楷林置业退出了楷林商服的大股东之列，月通盛悦（海南）投资合伙企业（有限合伙）进入。或许在这个时候，郑新桥就已经在给楷林商服物色买主了。

而在与龙湖物业交易之前，楷林商服还抓紧时间新增了两家对外投资公司；同时将旗下河南楷林惠美物业管理有限公司49%股权转让给了两家河南的公司。

企查查显示，股权变更前，楷林商服由月通盛悦、博略行之、云耀星佩、海如林、银迅洋扬五方投资合伙企业各自持股占比30%、21%、21%、16.1%、11.9%；于股权变更后，楷林商服由龙湖嘉悦物业服务有限公司100%持股。

而在此前一天，8月5日，楷林商服主要成员就已经发生变更。郑新桥不再担任公司法定代表人，且其职务从董事长调整为董事；张军亮、童战鸽退出，不再担任公司董事、监事。

新增龙湖物业董事长曾益明等4人，其中曾益明担任董事长及法定代表人，王建辉、王弢担任董事，陈俊颖担任监事。

中部最大的写字楼服务商

房地产市场加剧洗牌，如今提起郑新桥和楷林或许都不免有几分陌生。

然而，在五六年前，郑新桥也算一号风云人物，他曾被誉为“中国写字楼教父之一”。而在他的规划中，楷林的未来将会是“中国版”的汉斯地产，国内写字楼版图中的王者之师。

上世纪90年代初，郑新桥曾任某银行支行行长。1998年，郑新桥正式辞去公职，下海创业，注册成立了索克实业，直奔专业写字楼的经营、管理而去，开局就在河南拿下了两栋写字楼的物业管理工作。

如今河南物业女王姜芳控股的索克物业（832816.OC）前身就是索克实业，其创始人正是郑新桥。而直到2014年底，索克物业在新三板挂牌前夕，郑新桥才从中完全退出来。

靠写字楼物业起家，2001年，郑新桥转入地产领域，成立索克置业，主攻写字楼；2008年，郑新桥选择在房地产行业细分领域彻底走向写字楼，同时索克置业也以全新的形象——楷林置业面世。

2016年，楷林全面开启写字楼开发、写字楼运营、写字楼物管三大板块并行战略模式。也是在这一年，郑新桥对外表示，楷林计划用10年时间，在全国20个一线及省会城市设立物业分公司，计划运营物业体量达到1000万平米，物业公司每年运营收入达到20~25亿。

次年，上海新楷林商务产业运营有限公司成立，推出写字楼专业运营全链条服务模式——涉及项目开发运营的全生命周期，包括前期策划定位服务、设计管理服务、工程建设服务、招商运营服务，此外还包含投融资顾问等增值服务。

规划的时间刚刚过半，楷林商服就易主了，而曾经定下的目标实现了几何呢？

据其官网介绍，截至目前，楷林商务已入驻北京、上海、天津、郑州、长沙、西安、武汉、重庆、苏州、济南等十余城市；其服务企业有世界 500 强及上市公司等4000余家，已成为中国中部最大金融办公服务商。

虽然没有披露具体的财务数据，不过以商管业务较高的收费率和毛利率来看，如此庞大的服务对象，楷林商服的营收规模应该不算太小。

高毛利率引企业抢滩

龙湖物业拿下中部最大的写字楼服务商，进一步做大了在非住宅领域的盘子。

事实上，市场化程度高、收缴率高、利润较高，非住宅业态正在成为物企追捧的对象。而在众多选项中，商写物业成为物业企业布局非住宅领域的重点发力方向。

乐居财经统计了7家具有代表性的上市商管类物企，2020年其平均毛利率在38%以上，高出住宅物业平均毛利率近10个百分点。

去年10月，万物云联合戴德梁行推出了商写物业服务品牌——万物梁行。截至2021年6月30日，万物梁行的业务覆盖全国超140个城市，服务项目约1900个，服务面积超1.1亿平方米，仅今年上半年就新拓展了277个项目。

而在万物云之前，绿城服务、保利物业、旭辉永升服务、奥园健康、富力物业等物企，就已经纷纷推出了在商写领域服务的子品牌。

根据国家统计局的数据，国内每年新增商写面积超过1亿平方米。

以近期二度递表的世纪金源服务为例，2018年-2020年，其商写项目从5个增加到23个，在管面积2年翻5倍，从75.6万平米增加到470.7万平米。同期，商写项目物业管理服务收入从1231.1万元增加到1.31亿元，2年翻了10倍。

与此同时，华润万象生活、招商积余、卓越商企服务、金融街物业、合景悠活等多家致力于商写服务的企业涌向资本市场，攫取更多的发展机会。

但机遇总是伴随风险，相比住宅物业，商写物业安全要求高、客流压力大、客群复杂，运营管理难度更高。

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